Definisjon av selgerfinansiering
Selgerfinansiering er en avtale mellom kjøper og selger av eiendommen, der selger i stedet for en finansinstitusjon forvalter panteløsningen og gir lån; kjøperen foretar en innledende forskuddsbetaling av hovedbeløpet på eiendomsprisen, og deretter blir gjenværende beløp gjennom månedlige innbetalinger med noen prosent av renten belastet lånet.
Typer selgerfinansiering
Nedenfor er typene selgerfinansiering-
- All-inclusive-pantelån : - I denne eieren selger han hjem til kjøperen for en all-inclusive tillitsbrev og bærer gjeldsbrev for hele boligprisbalansen i samsvar med mindre forskuddsbetaling, hvis noen.
- Leie å eie : - Kjøper har muligheten, men ikke forpliktelse, til å kjøpe eiendom fra selgeren, men kjøper får rett til å eie huset med forskuddsbetaling, samtidig som han betaler vanlig månedlig leie. På slutten av den gitte løpetiden for en kontrakt har kjøperen en opsjon på å betale balansen på kontrakten til selgeren. I slike kontrakter krever selgere ofte en anstendig mengde ikke-refunderbar forskuddsbetaling i tilfelle kjøper bestemmer seg for ikke å kjøpe. I andre tilfeller får kjøperen beskyttelse med en oversikt over leieavtalen som selger ikke kan selge eiendommen til noen andre.
- Second Lien / Junior Mortgage : - Ofte føler selgeren risiko i å inngå en selgerfinansieringsavtale med en kjøper, så i stedet får kjøperen en mulighet til å ta andre pantelån, dvs. for det meste gjøres finansieringen fra en bank, og selgerfinansieringen gjør gjenstående. I denne typen kontrakter foretar kjøper to betalinger, hver måned, dvs. første til banken og andre er til selgeren. Denne typen kontrakter reduserer risikoen for at en kjøper får mislighold.
- Wrap-Around : Wrap-around pant er en god mulighet for selgeren til å tjene en bedre avkastning. Hvis selgeren har et pantelån som ikke ble fullstendig betalt, men selgeren selger eiendom med selgerfinansieringsalternativ der han kan belaste en høyere rente på eiendomsprisen minus forskuddsbetaling og opprettholde kontinuerlig betaling til pantelånet fra en bank samt tjene ekstra avkastning. For f.eks. Kjøpte Mr X et hus med et pantelån på $ 200 000 til en rente på 4,5%. Den nåværende verdien av huset er $ 250.000. Så han gjør en selgerfinansieringsavtale med en ny kjøper ved å ta ned betaling på $ 50.000 og gjenværende $ 200.000 med en rente på 7,5%. Slike kontrakter gjøres for det meste gjennom sperringsselskaper, som sørger for at betalingsprosessen forblir klar.
- Landkontrakt : - I denne typen kontrakter overføres ikke eiendomsbesittelsen til kjøperen, men får rettmessig interesse i en eiendom. Først etter at den endelige betalingen av den signerte kontrakten er utført, får kjøperen lovlig overføring av eierskapet fra selgeren.
Eksempel på selgerfinansiering
Mr X selger huset sitt til $ 250.000. Mr Y er selvstendig næringsdrivende og fremdeles ikke i stand til å få en god kredittpoeng på grunn av uregelmessighet i inntekten. Mr Y kan ikke ta lånet på den tradisjonelle metoden. Mr X gjennomfører en bakgrunnskontroll av Y og er i stand til å utvikle tillit til sitt generelle yrke. Derfor inngår Mr X og Mr Y en avtale der Mr Y godtar å betale forskuddsbetaling på $ 50 000 og gjenværende $ 200 000 i EMI over en periode på 20 år med en ekstra rente på 6%.
Løsning
Nedenfor er det gitt data for beregning av betaling
Beregning av EMI er som følger -
- = (($ 200.000 X 0,005) X (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
- EMI = 1432,86
Full betaling
- Total betaling = 343886.9
I eksemplet ovenfor inngår kjøper og selger en kontrakt uten å involvere noen annen finansinstitusjon. Viktige faktorer som kreves -
- Selger eier eiendom. (Null gjeld / veldig lav gjeld som kan gjøres opp ved avslutning av denne avtalen)
- Selger fullfører bevisst alle nødvendige juridiske dokumenter for overføring til kjøper.
- Kontrakten mellom kjøper og selger der kjøper godtar å betale i henhold til vilkårene i selgerfinansieringsavtalen.
Fordeler med selgerfinansiering
Fordeler for kjøper
- Mindre papirarbeid : - Selv om selgeren fortsatt trenger å vise full tillit til deg for å inngå en slik avtale, er det mindre papirarbeid og prosedyrer som gjør det enkelt.
- Omsettelig : - I motsetning til bank eller annen finansinstitusjon, kan kjøperen forhandle om vilkår, betingelser og rente.
- Lavere kostnad : Uten institusjonell utlåner er det ingen behandlingskostnader, administrasjonsgebyrer eller opprinnelige kostnader.
- Raskere avslutning : - Ingen byråkrati, repeterende prosess, inspeksjoner, etc.
Fordeler for selger
- Selger kan selge eiendom i samme stand uten kostbare reparasjoner eller modifikasjoner som er nødvendige for konvensjonelle långivere.
- Kjent investering : - pantelån som er trygt av eiendommen du faktisk eide i tid, er mye trøstende enn noen annen ukjent investering.
- Vanlig inntekt : - Kontinuerlig inntekt uten å bekymre deg for å eie og forvalte en eiendom.
- Ved mislighold får selgeren beholde forskuddsbetaling pluss eierskap til eiendommen.
- Skattefordel : - Salg i avdrag avviker gevinst på eiendommen, noe som hjelper til med å spare et høyt skattenivå.
- Høyere avkastning : - Selgerfinansieringskontrakt gir høyere avkastning over en periode sammenlignet med en gangs langsiktig gevinst.
Ulemper ved selgerfinansiering
Ulemper for kjøper
- Høy rente : - I mange tilfeller er renten i selgerfinansiering høyere sammenlignet med banker.
- Forståelse av vilkår : - Klausuler som 'forfall på salg', hvilken bank kan utelukke avtale hvis selgeren fortsatt ikke har betalt hele pantet. Kjøperen må lese og forstå alle vilkårene og deres juridiske betydning i kontrakten.
- I tilfelle mislighold, etter en tid hvis en kjøper ikke er i stand til å sikre finansiering, kan han miste alle innbetalte penger og månedlig betaling pluss hus.
Ulemper for selger
- Risikoanalyse : - Selger må analysere risikoen involvert i selgerfinansiering og trenger å ta noen nødvendige beslutninger angående involvering.
- Tillit til kjøper : - Bankene foretar en bestemt prosess for å kvalifisere seg for lånet av en grunn. Når det gjelder selgeren, må finansieringsselgeren finne en måte å tro på kjøperens evne og pålitelighet.
- Standard : - I tilfelle mislighold, må tvangsprosessen behandles av en selger i tilfelle kjøperen ikke flytter ut.
- Reparasjonskostnad : - Selger må kanskje foreta reparasjoner og endringer i eiendom i tilfelle mislighold fra en kjøper.
Konklusjon
Selgerfinansiering er et bedre alternativ for personer som har uregelmessigheter i inntekt eller personer med mindre kredittpoeng. Mange faktorer kommer i betraktning som tilnærming for forhandlinger i slike typer kontrakter, å bygge tillit mellom kjøper og selger, forståelse av lovkravet som skal oppfylles i slike kontrakter, i stedet for å bruke det som verktøy for finansiering, bør dette alternativet være passende bare hvis det passer inn i investeringsstrategien din over en periode. Det er viktig hvis slike kontrakter er gjennomført gjennom advokater med viktige punkter å diskutere som pris, rente, påløpte renter, betalingsdato, forfallstid og forfallsklausul.
