Definisjon av eierfinansiering
Eierfinansiering kan defineres som et scenario der eieren finansierer den aktuelle transaksjonen, dvs. kjøperen i stedet for å søke og ta et lån fra en bankinstitusjon, tar lånet fra eieren og tilbakebetaler dem hovedbeløpet sammen med rentebeløpet over en forhåndsbestemt tidsperiode.
Forklaring
Det er bare en finansieringsmekanisme som finner sted mellom en kjøper og selgeren av en eiendom. Det er et scenario der selgeren av en bestemt eiendom tar seg av finansieringen av transaksjonen på vegne av kjøperen av den aktuelle eiendommen. Med andre ord vil kjøperen i en eierfinansieringsmekanisme ta lånet fra selgeren av selve eiendommen til en bestemt rente i stedet for banken. Kjøperen vil bli pålagt å betale tilbake hovedstolen sammen med rentepengene til leverandøren over en viss periode.
Hvordan fungerer eierfinansiering?
I en eierfinansieringsmekanisme er kjøperen av den aktuelle eiendommen pålagt å foreta en forskuddsbetaling, og deretter blir transaksjonen ofte utført og registrert ved hjelp av et gjeldsbrev. Forskuddsbetalingen som kjøperen av eiendommen må betale, beregnes ofte som en spesifikk prosentandel av salgsprisen på eiendommen. Skuldbrevet som brukes, blir ofte referert til som en eierfinansieringskontrakt som inneholder alle vilkårene for kjøpstransaksjonen som inkluderer amortiseringer, rentesatser og så videre. Prosessen er i utgangspunktet gjort under juridisk veiledning.
Eksempel
Følgende er de to alternativene som Mike tilbyr for å kjøpe en bestemt eiendom. Evaluer de to alternativene og avgjør hvilken som gir mindre av alle summer og viser seg å være et bedre lønnsomt alternativ for Mike.
Løsning
valg 1
Den månedlige betalingen, ballongbetalingen og de totale betalingene til selgeren i tilfelle alternativ 1 beregnes som følger:
Månedlig betalingsberegning
- Månedlig rente (r) = 8/12 = 0,67%
Antall månedlige utbetalinger = Antall år * antall måneder i året
- = 30 * 12
- Antall månedlige utbetalinger (t) = 360
Kumulativ rabattfaktor = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,0067) -360 ) / 0,0067
- Kumulativ rabattfaktor = 136,28
Månedlig betaling = Beløp finansiert / Kumulativ rabattfaktor
- = $ 17 000 / 136,2834
- Månedlig betaling = $ 124,74
Beregning av ballongbetaling
- Antall måneder på 10 år = 10 * 12 = 120
Ballongbalanse for et lån = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = $ 17.000 (1 + 0.0067) 120 - $ 124.74 (((1 + 0.0067) 120 -1) / 0.0067)
- Balloon Balance of a Loan = $ 14,913.196
Alternativ # 2
Den månedlige betalingen, ballongbetalingen og de totale betalingene til selgeren i tilfelle alternativ 1 beregnes som følger:
Månedlig betalingsberegning
- Månedlig rente (r) = 6,5 / 12 = 0,542%
Antall månedlige utbetalinger = Antall år * antall måneder i året
- = 30 * 12
- Antall månedlige utbetalinger (t) = 360
Kumulativ rabattfaktor = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,00542) -360 ) / 0,00542
- Kumulativ rabattfaktor = 158,21
Månedlig betaling = Beløp finansiert / Kumulativ rabattfaktor
- = $ 15 000 / 158,21
- Månedlig betaling = $ 94,81
Beregning av ballongbetaling
- Antall måned = 15 * 12 = 180
Ballongbalanse for et lån = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = $ 15,000 (1 + 0,00542) 180 - $ 94,81 (((1 + 0,00542) n -1) / 0,00542)
- Ballongbalanse på et lån = $ 10 883,87
Fra de ovennevnte verdiene for begge alternativene kan det sees at Mike kan spare mer på den månedlige utbetalingen av lånet hvis han velger det andre alternativet. Men ettersom han forlenger tilbakebetalingsperioden med ytterligere 5 år i det andre alternativet, stiger renten derfor, og han kan ende opp med å bruke høyere enn det første alternativet. Mike bør gå med det første alternativet.
Risiko
- En kjøper kan misligholde lånebeløpet - En av de viktigste risikoene er det faktum at kjøperen kanskje ikke tilbakebetaler lånebeløpet som det han eller hun kanskje hadde avtalt mens han gjennomførte transaksjonen. Det er absolutt ingen måte å bli fullstendig bekreftet av kjøpers intensjoner og evne til å betale tilbake lånet og rentebeløpet i fremtiden.
- Registrering - En annen betydelig risiko er det faktum at en kjøper kan møte er selgerens prosess med hensyn til journalføring. Prosessen med journalføring er forskjellig for hver selger. Noen kan ta opp det selv, og andre kan få det gjort fra en tredjepart. Kjøperne må sørge for at de også fører oversikten over hver betaling som gjøres til selgeren, slik at det samme kan verifiseres i tilfelle avvik.
Eier mot selgerfinansiering
Eierfinansiering og selgerfinansiering er mest sannsynlig de samme tingene. Selgerfinansiering kan defineres som en ordning der selger finansierer eiendomslån i stedet for bank eller finansinstitusjon. Det betyr det samme, og det er bokstavelig talt ingen forskjell mellom de to begrepene. Begge begrepene brukes om hverandre.
fordeler
- Den første og viktigste fordelen med eierfinansieringsmekanismen kan være eliminering av tredjepartsinnblanding som til slutt lar deltakerne også spare mye tid, penger og trakassering.
- Det lar deltakerne lage sine egne vilkår som de også synes er gjensidig akseptable og fordelaktige.
- En selger kan velge å samle inn månedlige betalinger fra kjøperen så vel som ballongbetalingen, eller til og med selge eierfinansieringskontrakten til investorene og tjene et engangsbeløp på det samme.
Begrensninger
- En av de viktigste ulempene kan være det faktum at det kan vise seg å være veldig dyrere i forhold til andre alternativer som er tilgjengelige hos kjøperne av eiendommen.
- En annen ulempe med eierfinansiering er det faktum at hvis en selger av eiendommen tilfeldigvis tar eiendommen tilbake fra eieren, kan han også måtte betale for reparasjoner og vedlikeholdskostnader i tilfelle kjøperen ikke tok godt vare på eiendommen det er snakk om .
Konklusjon
Eierfinansiering er også bedre kjent som selgerfinansiering eller eierbakføring eller selgerbæring. Det er et begrep som brukes for en transaksjon mellom en kjøper og en selger av en eiendom. I denne typen finansiering er det selgeren som finansierer, det vil si at kjøperen låner et lån fra selgeren av eiendommen i stedet for å gå til banken og betaler førstnevnte hovedbeløpet sammen med renten innen en viss periode .
