Hva er en gjeldsavkastning?
Gjeldsavkastning er et risikomål for pantelångivere og måler hvor mye en långiver kan få tilbake pengene sine i tilfelle mislighold fra eieren. Forholdet vurderer den prosentvise avkastningen en utlåner kan motta hvis eieren misligholder lånet, og långiveren bestemmer seg for å avhende den pantsatte eiendommen.
Forholdet er populært når man vurderer eiendom, men kan brukes til verdsettelse av avkastningen til ethvert prosjekt eller eiendel som tjener inntekt. Det verdsetter både gearing og risiko samtidig, og det kan brukes over lånets levetid mens det forblir konsistent.
Dette er en frittstående beregning som ikke bruker renter, avskrivningsplan for lån, LTV eller andre variabler.
Gjeldsavkastningsformel
Gjeldsavkastningsformelen er:
Gjeldsavkastning = Eiendommens netto driftsinntekt / verdiEksempel på gjeldsavkastning
La oss analysere ved hjelp av gjeldseksemplet nedenfor:
Andy driver en vellykket leketøysbutikk og krever et lånebeløp basert på beløpet som virksomheten gir. For tiden tjener butikken $ 500 000 per år, og kravet til et lån er $ 2 500 000. Dermed,
Gjeldsavkastningsformel = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%
Jo lavere avkastning, jo større er den opplevde risikoen for det foreslåtte lånet. Det er av denne grunn; långivere krever høyere gjeldsavkastning fra risikofylte eiendommer. Det er ingen fast målestokk, men en ideell avkastning på 10% er generelt akseptert.
Beregning av gjeldsutbytte mot LTV (lån til verdi)
Gjeldstjenestedekningen og LTV-forholdene er de tradisjonelle metodene som brukes i kommersiell eiendomslånforsikring. Imidlertid er de gjenstand for manipulasjon.
LTV er det totale lånebeløpet delt på takstverdien til en eiendom (Estimert markedsverdi gitt av fagpersoner). Denne markedsverdien er et estimat og utsatt for volatilitet, spesielt etter finanskrisen i 2008. Dette er kanskje ikke det mest nøyaktige tiltaket under ustabile situasjoner. La oss observere nedenstående sammenligning av MV (markedsverdi) og DY:
Disse kan også sees på for å vurdere låneforslag og gjennomførbarhet. I ovennevnte tilfelle er avkastningen 6,25% eller vil endres i henhold til en av komponentene, dvs. NOI eller lånebeløp. Tabellen ovenfor viser at LTV-forholdet endres med endringen i estimert markedsverdi (MV).
Beregning av gjeldsavkastning mot dekning (DSCR)
DSCR er netto driftsinntekt delt på den årlige gjeldstjenesten, dvs. mengden penger som kreves over en tidsperiode for tilbakebetaling av gjeld. For eksempel, hvis det nødvendige lånebeløpet ikke oppnår forventet 1,10 ganger DSCR, kan en 25-års amortisering være nyttig i det samme. Dette øker risikoen for lånet gjennom reflekteres ikke i DSCR eller LTV. La oss se på tabellene nedenfor for å sammenligne DY og DSCR:
Siden avkastningen ikke påvirkes av amortiseringstidsrammen, kan den gi et objektivt mål på risiko med en enkelt beregning.
- I dette tilfellet er avkastningen 6,25%, men hvis den interne politikken krever minimum 9% avkastning, vil ikke dette lånet bli godkjent.
- Man kan se at amortiseringsperioden påvirker om DSCR-kravet kan oppnås. Hvis policyen krever en DSCR på 1,1 ganger, vil bare et 25-årig amortiseringslån oppfylle kravet.
- Hvorvidt så lang tid er gjennomførbar eller ikke, er imidlertid ledelsen og fleksibiliteten i den interne politikken til å bestemme.
Konklusjon
Gjeldsavkastningsberegning kan ikke manipuleres ved å endre lånevilkårene for å gjøre det foreslåtte lånet mer akseptabelt.
Alternativer som garanti og strukturering av lån er mye dypere i stedet for et enkelt forhold. det er andre faktorer som ikke dette avkastningen vurderer, for eksempel:
- Krav og leveringsbetingelser
- Garantistyrke
- Eiendommens tilstand
- Leietakers økonomiske stilling osv .;
Dermed må alle aspekter, inkludert makroøkonomiske faktorer, tas i betraktning når man bruker dette forholdet.
Dette har blitt av stor betydning for å overføre långivere til å verdipapirere fastrentelån og også til långivere i livsforsikringsselskaper. Det eliminerer subjektivitet og veileder långivere i et oppblåst marked.
