Hva er Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return er en type beregning som brukes til å måle den totale opptjente avkastningen på reell investeringseiendom, avkastningen er den totale kontantinntekten opptjent på investeringseiendommen for å si med enkle ord, Cash on cash return er opptjent av investoren foretatt ved å investere i eiendommen enn ved å pantsette den og beregnes som forholdet mellom det totale beløpet av leieinntekter generert fra eiendommen og den totale kontante investeringen som opprinnelig ble gjort i eiendommen.
Formel
Denne formelen skal bemerkes at aksjeutbyttesatsen kun måler avkastningen på faktisk investert kontanter, dvs. egenkapitalen som er involvert i investeringen. Dermed inkluderer ikke tiltaket gjelden som er involvert i kjøpet av eiendommen, som er et vanlig finansieringsinstrument i eiendom.
Hvordan beregne kontanter på kontant avkastning (med eksempel)
La oss vurdere eksemplet ved å bruke COCR-formelen ovenfor:
Investering uten lån
En investor kjøper en eiendom for $ 2.000.000 og mottar en månedlig leie på $ 8.000. Han må betale vedlikeholdskostnader på eiendommen på $ 2000.
- Nå er den månedlige inntekten på eiendommen = 8000 - 2000 = $ 6000
- Årsinntekt = 12 X 6000 = $ 72000
- Dermed er COCR Formula = Årlig kontantstrøm før skatt / Sum investert kontanter = 72000/2000000 = 3,6%
Investering i eiendommen med lån
En investor kjøper en leiebolig på $ 2.000.000 med en forskuddsbetaling på $ 500.000. Han mottar månedlig leie på $ 8000 og betaler vedlikeholds- og rentekostnader på $ 4000 hver måned.
- Nå er den månedlige inntekten etter investorens utgifter = 8000 - 4000 = $ 4000
- Årsinntekt = 12 X 4000 = $ 48000
- Dermed er kontanter på kontant avkastning = 48000/500000 = 9,6%
I eksemplene ovenfor økte lånet denne andelen. Lån eller gearing øker risikoen for investoren. Eventuelle skader, ekstrakostnader, nedskrivninger, tap av kapital må investereren selv føre til, og bankene må betale tilbake i tide.
Det er imidlertid ikke alltid tilfelle; dette forholdet avhenger av mange andre faktorer som pris, lånebeløp, månedlig leie, månedlige lånutbetalinger, etc.
Kontant på kontant avkastning og avkastning (ROI)
Forskjeller mellom COCR og ROI (Return on Investment):
Avkastning på investering innebærer total avkastning på investeringen. Det vil også vurdere kapitalgevinster på investeringen. Mens dette kun utgjør den årlige kontantstrømmen. Siden COCR i eiendomsinvestering holdes eiendelene veldig lenge, vanligvis 10-20 år, er det vanskelig å estimere gevinster. Videre kapitalgevinster på eiendommen avhengig av eiendommens beliggenhet, geopolitiske scenario, økonomiske forhold og andre faktorer.
Dermed er COCR et bedre mål for å måle og sammenligne investeringen i eiendomsinvestering.
Fordeler
- Forholdet er enkelt å beregne COCR. Forholdet er en enkel og rask metode for å sammenligne avkastning fra ulike investeringsmuligheter. Forholdet gir en investor en mulighet til ikke bare å sammenligne avkastning i kontant på kontantavkastning i eiendomsklasse, men også på tvers av aktivaklasser.
Ulemper
- Beregningen av COCR er basert på kontantstrømmen før skatt til den totale investerte kontanten. Siden telleren av forholdet er før kontantstrøm fra skatt, tar den ikke hensyn til den enkeltes skattegrense og skatteutstrømning. Investeringsmuligheten kan påvirkes av skattefordelene og skatteutgiften til en person, som ikke fanges opp i avkastningsgraden
- Kontant ved kontant avkastning tar ikke hensyn til avkastningen på kapitalen. En avkastning på kapitalen kan indikere en høyere avkastning ettersom avkastningen på kapitalen ikke er en inntekt.
- Andre risikoer ved å eie eiendommen fanges opp i forholdet. En investor bør gjøre omhu sammen med beregningen av avkastningsgrad før han investerer i eiendommen.
- Forholdet er basert på enkel rente for å beregne kontanter ved kontant avkastning og ikke på sammensatt renteberegning. En investeringsmulighet med en til og med liten rente av sammensatt rente kan være en bedre mulighet enn en investering med høy kontant til kontant avkastning.
- Forholdet utgjør ikke tidsverdien av penger. Derfor blir det effektivt bare for det første året av investeringen hvis en absolutt ratio måles, og aksjeutbyttesatsen på den enkelte investeringen måles.
Hva er en god kontant avkastningsgrad?
Det absolutte tallet for en god COCR varierer. Mens ekspertene sier at 8% avkastning er et godt forhold, mens noen eksperter ser etter et område mellom 8-12%. Noen investorer kan ikke investere hvis de ikke er garantert 15% eller 20% COCR.
Konklusjon
Egenkapitalutbyttesatsen gir forholdet mellom kontantstrøm før skatt med mengden egenkapital som ble investert. Det inkluderer ikke lån tatt fra finansinstitusjonene når de beregner kontant avkastningsgrad.
Selv om dette er en enkel beregning, forteller den ikke alt om leieboligen og bør ikke tas som det eneste tiltaket for å ta en investeringsbeslutning. COCR i eiendomsinvestering krever et dypt og sofistikert analysenivå, som inkluderer kvalitativ analyse som beliggenhet for eiendommen, fremtidens utsikter i området, kommersiell estetikk til stedet, blant andre faktorer.
Et godt COCR-forhold vurderer ikke skattefordelene, alternative finansieringskilder, mulig finansieringsstruktur. Imidlertid forblir et godt COCR-forhold den mest grunnleggende og viktigste beregningen for å indikere en bedre investeringsmulighet.
