Kapitaliseringsrenten er et annet begrep for avkastning som forventes på en investering i felt av næringseiendom, dette begrepet er bare et forhold mellom avkastningstakten og den faktiske investeringen som er gjort på det kommersielle eiendomsprosjektet.
Hva er en kapitaliseringsrate?
Det er forholdet mellom driftsinntekt og markedsverdi på eiendelen og brukes ofte i eiendomsbransjen.
- Kapitaliseringsgrad brukes ofte i den kommersielle eiendomsbransjen. Den kan brukes til å sammenligne avkastningen fra potensielle eiendommer som er oppkjøpt.
- Én eiendom som tjener høyere sats vil bli betraktet som en bedre investering enn den andre eiendommen gitt at andre forhold ligner bygningens beliggenhet osv. Dermed muliggjør den en rask sammenligning av inntjeningspotensialet til investeringseiendommene og kan bidra til den beste investeringsmuligheten.
- Det kan gi en slags indikasjon på trenden med eiendomspriser. Hvis rentene krymper, kan det bety at eiendommenes verdi øker, og dermed varmer eiendomsmarkedet som helhet opp.
Formel for kapitalisering
Nedenfor er formelen som brukes til beregningen
- Netto driftsinntekt for en leieeiendom er leien minus utgiftene som er betalt for vedlikeholdet.
- Det kan også betraktes som avkastning på investering en investor vil motta årlig ved kjøp av eiendom.
Eksempler på store bokstaver
Eksempel 1
Anta at et kontorbygg som gir en netto driftsinntekt på $ 10.000.000, er verdsatt til $ 75.000.000. Ved å bruke den ovennevnte toppraten formelen, kan vi beregne kapitaliseringsgraden til bygningen er:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Dermed, hvis bygningen selges for $ 75 Mn, kan det også sies at bygningen ble solgt til en kapitaliseringsgrad på 13,33%.
Eksempel 2
La oss si at en utleiebolig får $ 1000 bruttoinntekt hver måned. Eieren plikter å betale årlig $ 700 for forvaltning og vedlikehold av eiendom, $ 500 for eiendomsskatt, $ 250 for forsikring. Han kjøpte eiendommen for $ 80.000.
I dette tilfellet har vi bruttoinntekten og utgiftene som eieren har pådratt seg. Dermed vil vi beregne netto driftsinntekt på eiendommen:
- NOI = Bruttoinntekt - eiendomsforvaltning - eiendomsskatt - forsikring
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
- Nå beregnes kapitaliseringsfrekvens = NOI / Eiendomspris = $ 10,550 / $ 80,000 = 13,18%
Er høy kapitaliseringsrate alltid bedre?
- Kapitaliseringsrater kan være et godt estimat for å sammenligne forskjellige investeringseiendommer. Men en høyere rente betyr vanligvis ikke en bedre investeringsmulighet. Cap rate er viktig, men en investor må også se på andre parametere.
- Det kan betraktes som et mål på risikoen ved investeringen. Vanligvis innebærer en lav rente lav risiko, og en høyere rente innebærer høyere risiko.
Ulemper med store bokstaver
- Den kan bare brukes når netto driftsinntekt er konstant eller ikke svinger mye. Ved å bruke denne kapitaliseringsrenten vil verdsettelsen være noe som den fra diskontantstrømmetoden. Imidlertid, hvis kontantstrømmen er kompleks og uregelmessig med mye variasjon, bør en full diskontert kontantstrømmetode brukes for å få en pålitelig og pålitelig verdsettelse.
- Kapitaliseringsgraden kan ta hensyn til ulike faktorer, men den gjenspeiler ikke den fremtidige risikoen. Det forutsetter en bærekraftig inntekt fra eiendom, men det kan ikke garanteres for en slik antagelse. Leien kan verdsettes eller avskrives. Eiendomsverdien kan endres på grunn av eksterne forhold som investoren ikke har noen kontroll over. Utgifter som vedlikeholdskostnader kan oppstå. Dermed gir ikke kapitaliseringsraten noen veiledning eller spådommer om fremtidig risiko.
Konklusjon
Kapitaliseringsgrad er en komparativ beregning som er mest nyttig for å sammenligne lignende egenskaper, dvs. eiendommer på et lignende sted, lignende aktivaklasse og lignende alder. Denne beregningen brukes fremdeles mye til kommersielle verdivurderinger av eiendommer. Eiendomsinvestorer bruker det som et verktøy for å verdsette investeringene og ta en informert beslutning. Imidlertid bør investoren ikke vurdere kapitaliseringsrater som en beregning, men også vurdere ulike andre faktorer som kan påvirke aktivaverdien. Det er en viktig beregning, men ikke et uttømmende tiltak.
