Hva er forhold mellom lån og verdi?
Loan To Value Ratio er et forhold mellom lånebeløpet og den totale verdien av en bestemt eiendel og brukes oftest av banker eller långivere for å bestemme lånebeløpet som allerede er gitt på et bestemt aktivum eller marginen som skal være opprettholdes før utstedelse av penger for å beskytte mot fleksibilitet i verdi.
La oss ta et enkelt eksempel. La oss si at du vil kjøpe et hjem. Og du vil ta hjelp av en bank for å ta et visst beløp. Hvorfor? For tiden har du ikke så mye penger tilgjengelig for å kjøpe huset helt alene. Så du går til banken, forstår deres LTV og bestemmer deg for å kjøpe et hjem.
Hvis vi legger til noen figurer, vil det bli lett for oss å forstå. Anta at du vil kjøpe et hjem til en verdi av USD 200 000 (den verdsatte verdien av hjemmet i markedet). Bank fortalte deg at de bare kan gi deg 80% av beløpet. Og resten må du gi fra din egen lomme.
Så dette er 80% lån til verdi-forhold. I dette tilfellet betaler en bank deg et lån på pantelånet på US $ 160.000, og du må betale US $ 40.000 fra din egen lomme for å kjøpe huset.
Formel
Formel for lån til verdi-forhold = boliglånets / takstverdien av eiendommen
Det er et av de viktigste risikovurderingsverktøyene i finansinstitusjoner. Og før lånene lånes ut til låntakerne, undersøker långivere før de godkjenner pantet.
Normalt er takstverdien av eiendommen salgsprisen. Men likevel vil långivere eller bankene sende sitt takstteam for å verdsette eiendommen. Og så bestemte de seg for å låne ut beløpet (pantebeløpet).
I USA har de fleste tilfellene rapportert Loan to Value Ratio (LTV) under 80%. Men LTV kan være mer enn det, og i så fall kan rentene gå høyere.
En ting vi trenger å forstå i LTV er dette - høyere vil være forholdet, mer vil risikoen være. Så hvis utlåner gir deg høyere LTV; det betyr at den har større risiko i seg. Og det er grunnen til at renten også ville være høyere.
Og låntakeren lider også mye på grunn av høy LTV selv om det ser ut til at låntakeren får fordelen. Når LTV er høyere, øker kostnadene for lånet, og siden risikoen for utlån er mye mer (ettersom långiveren betaler mer), er renten mye høyere. For eksempel, hvis en låntaker låner penger fra banken med et lån til verdi-forhold på 95%, vil det betale minst 1% høyere rente enn en låntaker som har tatt et lån med en LTV på 75%.
Sjekk også DSCR-forhold
Tolkning
Nå kan du lure på hvorfor LTV er viktig, og hvordan skal vi se på LTV når det gjelder utlån og lån.
Slik påvirker LTV utlånene -
- LTV tar en viktig rolle i å sikre et pantelån eller et egenkapitallån eller en kredittgrense.
- Det påvirker også låntakeren på en drastisk måte. Låntakeren kan synes å ha glede av innledningsvis når betalingsprosenten reduseres. Men hvis vi vurderer den langsiktige effekten, er den enorm og høyere LTV tvinger låntakeren til å betale mye mer til långiveren over en periode.
- La oss si at du som låntaker aksepterer et høyere lån til forholdet. Hva vil skje da? Hvis forholdet mellom det første pantelånet er mer enn 80%, trenger långivere privat pantelånsforsikring (PMI). I slike tilfeller har låntakerne et alternativ. Først og fremst kan de snakke med långiverne og betale seg for 80% av forholdet mellom lån og verdi, og hvis det ikke blir tilstrekkelig, kan låntakerne gå til sekundærfinansiering for det gjenværende beløpet som er nødvendig.
- Nå må du tenke at hva vil gi deg flere fordeler? Hvis du går etter det første pantelånet og når et 78% lån / verdi-forhold, vil privat pantelånsforsikring (PMI) være helt eliminert. Men i så fall må den andre panteretten, hvis interesse er mye mer enn det første pantet, betales ned.
- Dette bringer oss til et annet konsept helt som er utvidelsen av lån til verdi-forholdet (LTV) og som er kombinert lån til verdi til et forhold (CLTV). CLTV hjelper låntakerne med å holde LTV lav, og dermed trenger de ikke å betale PMI i det hele tatt.
LTV-eksempel
Eksempel 1
La oss ta en titt på informasjonen nedenfor -
| I amerikanske dollar | Bank A | Bank B |
| Lånebeløp | 300.000 | 250.000 |
| Takstverdien av eiendommen | 400.000 | 350.000 |
Nå, ved å følge den enkle formelen, beregner vi forholdet mellom lån og verdi (LTV).
LTV = Eiendom
For bank A ville LTV være = (300.000 / 400.000) = 75%.
For bank B ville LTV være = (250.000 / 350.000) = 71.42%.
Så hva ville være konklusjonen etter beregning av LTV for begge disse bankene? Her er konklusjonen -
For det første har bank B en lavere LTV. Det betyr at risikoen som ligger i lånebeløpet vil være mindre, og renten vil dermed også være lavere. Det vil hjelpe låntakeren. Men i tilfelle Bank A er LTV litt høyere. Men siden den ikke når mer enn 80%, trenger ikke låntakeren gi privat pantelånsforsikring.
La oss nå se på flere eksempler med forskjellige variabler.
Eksempel 2
La oss ta en titt på informasjonen nedenfor -
| I amerikanske dollar | Bank A | Bank B |
| Kjøpesum | 400.000 | 350.000 |
| Nedbetaling | 80.000 | 70.000 |
| Takstverdien av eiendommen | 400.000 | 350.000 |
I dette eksemplet har vi ikke fått pantebeløpet; vi har heller informasjonen om forskuddsbetalingen. Så hvordan ville vi beregne boliglånsbeløpet?
Slik gjør du - vi må trekke forskuddsbetalingen fra kjøpesummen.
La oss beregne det -
| I amerikanske dollar | Bank A | Bank B |
| Kjøpesum | 400.000 | 350.000 |
| (-) Nedbetaling | (80000) | (70.000) |
| Lånebeløp | 320.000 | 280.000 |
Nå kan vi beregne lånet til verdien (LTV).
For bank A ville LTV være = (320.000 / 400.000) = 80%.
For bank B ville LTV være = (280.000 / 350.000) = 80%.
I dette tilfellet er forholdet for begge disse bankene 80%. Nå må banken bestemme om PMI kreves for dette eller ikke. I det meste av saken vil ikke PMI kreves opptil 80% av LTV.
Eksempel 3
La oss nå se noen få ekstra ting, slik at vi kan forstå verdien av forholdet mellom lån og verdi.
| I amerikanske dollar | Bank A | Bank B |
| Kjøpesum | 400.000 | 350.000 |
| Nedbetaling | 80.000 | 70.000 |
| Takstverdien av eiendommen | 400.000 | 350.000 |
Nå, her har vi både kjøpesummen og takstverdien til en eiendom. I dette tilfellet, hva vil vi ta i betraktning når vi beregner forholdet mellom lån og verdi?
Her er avtalen. Vi må ta hensyn til den som er mindre av kjøpesummen eller takstverdien til en eiendom.
La oss beregne.
Først skal vi beregne lånebeløpet (pantelån).
| I amerikanske dollar | Bank A | Bank B |
| Kjøpesum | 400.000 | 350.000 |
| (-) Nedbetaling | (80000) | (70.000) |
| Lånebeløp | 320.000 | 280.000 |
Nå ville vi finne ut LTV.
La oss skrive ned formelen for å gjøre en bestemt ting klar.
LTV Formula = Lånebeløp / mindre kjøpesum eller takst for en eiendom.
I dette tilfellet er både kjøpesummen og den vurderte verdien av en eiendom den samme. Så vi ville ta samme verdi.
For bank A ville LTV være = (320.000 / 400.000) = 80%.
For bank B ville LTV være = (280.000 / 350.000) = 80%.
Eksempel 4
La oss nå gjøre et annet eksempel med de forskjellige vurderte verdiene av eiendommen og kjøpesummen.
| I amerikanske dollar | Bank A | Bank B |
| Kjøpesum | 360 000 | 330.000 |
| Nedbetaling | 80.000 | 70.000 |
| Takstverdien av eiendommen | 400.000 | 350.000 |
Dette er et annet eksempel fordi du kan merke en forskjell mellom takstverdien til en eiendom og kjøpesummen.
La oss først beregne boliglånet.
| I amerikanske dollar | Bank A | Bank B |
| Kjøpesum | 360 000 | 330.000 |
| (-) Nedbetaling | (80000) | (70.000) |
| Lånebeløp | 280.000 | 260.000 |
For å få et pantebeløp trekker vi alltid forskuddsbetalingen fra kjøpesummen, ikke den vurderte verdien av en eiendom.
Nå som kjøpesummen er lavere enn takstverdien til en eiendom, vil vi ta kjøpesummen i betraktning når vi beregner et forhold mellom lån og verdi.
La oss se -
For bank A ville LTV være = (280 000/360 000) = 77,78%.
For bank B ville LTV være = (260 000/330 000) = 78,79%.
I dette tilfellet kan vi se at LTV for bank B er litt mer enn bank A.
Eksempel nr. 5 (kombinert LTV)
Nå er det tilfeller der en person tar to lån for å redusere LTV og slik at han trenger å pådra seg mindre kostnader. I så fall må vi beregne kombinert LTV.
La oss se på et eksempel.
| I amerikanske dollar | Bank A |
| Lån 1 | 200.000 |
| Lån 2 | 50.000 |
| Takstverdien av eiendommen | 400.000 |
Den kombinerte LTV har en enkel formel. Her er det -
CLTV = Lån 1 + Lån 2 / Total verdi av eiendommen
La oss beregne den kombinerte LTV for bank A nå -
(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.
Nå er denne LTV mye lavere. Vanligvis, hvis låntakeren har en god kredittpoeng, tillater banken en LTV på mer enn 80%. Og hvis låntakeren ikke har god kredittpoeng, går vanligvis ikke långivere over 80%.
Lån til verdi-forhold Eksempel på brukte billån og nye billån
I denne delen vil vi se på LTV for to nesten like næringer. Vi tar eksempler på to nesten like næringer, slik at vi kan forstå verdien av forholdet mellom lån og verdi og hvor drastisk forskjellige de begge er.
La oss først se på eksemplet på brukte billån -
Fra grafen ovenfor er det klart at næringens LTV-forhold er for høyt. Det har til og med berørt 99% i noen tilfeller. Fra observasjonen finner vi at forholdet mellom lån og verdi alltid er over 90%.
La oss ta en titt på den nye billåningsindustrien i USA.
I grafen ovenfor kan vi se at LTV-forholdet for nye billån er nesten 10% lavere enn LTV for brukte biler. Og for nye billån er forholdet mellom lån og verdi innenfor området 80-90%.
Nå er spørsmålet hvorfor? Hvorfor lån til verdi for brukte billån er høyere enn lån til verdi for nye billån? Det kan være to spesielle grunner til det -
- For det første, kanskje er kredittverdigheten til brukte bileiere mer tvilsom enn de nye bilbrukerne. Dermed er risikoen mer, og det er grunnen til at LTV er mer i tilfelle brukte billån.
- For det andre, ettersom kjøperne for nye biler betaler mye mer (ettersom prisen på nye biler ville være mer enn brukte biler), er de mer pålitelige når det gjelder betaling av EMI.
Begrensninger
LTV er veldig nyttig når det gjelder å låne ut penger til låntakere. Men det er noen få ting du må huske på. Dette gjelder hvis LTV er høy.
- Rentesatsen vil være mye høyere, noe som vil øke det totale beløpet som skal betales i det lange løp.
- Du må betale privat pantelånsforsikring (PMI) hvis LTV er mer enn 80%. I så fall kan du gå til en annen panterett (tenk på kombinert LTV).
- Hvis forholdet mellom lån og verdi er mer enn 100% (som kalles undervannslån), får du ingen skattefordel.
Til slutt
Lånet til verdien er veldig nyttig for både långivere og låntakere. Men begge bør holde det under 80% for å sikre mindre risiko og bedre forretningskonsekvenser.
Nyttige innlegg
- Pris-til-bok-verdi-forhold
- EV til salgsforhold
- Lageromsetningsformel
- Kalkulator for båtlån
