Foreclosure Betydning
Foreclosure er definert som tiltak som utlåner tar når låntaker misligholder tilbakebetaling av lån. I dette tar utlåneren lovlig kontroll over den pantsatte eiendommen og selger eiendelen (eiendommen) for å få tilbake lånebeløpet.
Typer av utestenging
# 1 - Rettslig
Dette er den vanlige utelukkelsen som skjer der en utlåner vil informere låntakeren om de ubesvarte betalingene, og for å videreføre når låntakeren ikke gjenoppliver fra å være standard, saksøker långiveren låntakeren, og den arkiveres på landets opptakskontor. Saken er offentliggjort, og etter rettssaken blir eiendommen auksjonert.
# 2 - Ikke-rettslig
Her har långiveren full autoritet til å selge eiendommen når låntakeren misligholder. Også her vil saken bli registrert på landets opptakskontor, og låntakeren vil få tid til å kompensere for mislighold som utlåner har rett til å umiddelbart gå til auksjon eller salg av eiendommen, og her er forskjellen der ikke være omfattende rettssaker eller rettslige forhandlinger.
Foreclosure prosess
Prosessen varierer fra stat til stat, men generelt har de 5 lignende egenskaper -
# 1 - Betalingsbetaling av låntaker
Når låntakeren savner minst en lånebetaling, blir han satt i standardkriterier. Långiveren vil sende en tapt betalingsmelding om at de har gått glipp av betalingen og til og med tilby en frist på 15 dager for å utføre betalingen. Etter 15 dager vil låntakeren bli belastet med sen betaling og andre sanksjoner til ham / henne. Hvis låntakeren savner to til tre betalinger, vil han nå få tilsendt en varsel om krav som er mer alvorlig enn en manglende betalingsmelding.
# 2 - Melding om standard (NOD)
Når låntakeren går glipp av betaling i tre til seks måneder, vil långiveren sende et varsel om mislighold til kontorfeltet til landopptakeren. En kopi av dette sendes også til låntakeren som videre får 90 dager på seg til å betale den nylige regningen og gjenopprette lånet. Denne perioden kalles gjenopprettelsesperioden.
# 3 - Merknad om salg av eiendeler
Hvis låntakeren fremdeles ikke kan utføre betalingen innen 90 dager, begynner utlåneren med prosessen med utestenging. Långiveren vil sende en ny melding til landets opptakskontor mot det samme med ett eksemplar til låntakeren og publisere en juridisk merknad i avisen også i tre sammenhengende uker før hjemmet blir auksjonert. Låntakeren har fortsatt fem dager før auksjonen til å gjøre opp for de ubesvarte betalingene.
# 4 - Offentlig auksjon
Långiveren vil estimere et åpningsbud for eiendommen før den blir auksjonert. Prisen er estimert basert på saldoen på ventende lån og enhver form for pant eller skatter som ikke betales. Eiendommen blir solgt til høystbydende. Tillitserklæringen videreføres til den nye eieren av eiendommen, og låntakeren har nå tre dager på seg til å forlate eiendommen.
# 5 - Eiendomseiendom
Hvis eiendommen ikke blir solgt på auksjonen, blir den bankens eiendom eller en eiendomseid eiendom. Når dette skjer er utlåneren eier av eiendommen, og den vil prøve å få eiendommen solgt ved hjelp av en megler eller en agent. For å gjøre avtalen mer forlokkende, kan utlåner fjerne en del av panteladere og andre avgifter, og dermed gi en eller annen form for rabatt til den interesserte parten for å kjøpe den aktuelle eiendommen.
Foreclosure auksjon
I en auksjon setter utlåner generelt et bud før auksjonen basert på prisen som er estimert under hensyntagen til saldoen på ventende lån og enhver form for pant eller skatter som ikke betales. Dette varselet blir også gitt i lokale aviser og nettsteder for interesserte kjøpere å komme fram til auksjonen.
På dagen for auksjonen, basert på det forhåndsinnstilte budet, kan auksjonarius by på priser over den. Formålet med auksjonen er å få høyest mulig pris på eiendommen. Personen med høyest bud eller beløpet som er tilstrekkelig for at utlåner kan dekke lånet, blir vurdert og eiendommen blir overlevert til personen.
Låntakeren har tre dagers tid til å forlate eiendommen og overlevere den til den nye eieren. På den annen side, hvis långiveren ikke får gode bud på auksjonen, vil långiveren overta eiendommen og prøve å selge den i fremtiden gjennom meglere eller agenter.
Hvordan unngå det?
- Et viktig skritt for å unngå utestenging er å unngå tapte utbetalinger av lån og bli en standard.
- Man bør ta litt tid fra utlåneren i tilfeller av alvorlige nødsituasjoner før man kommer i problemer med rettslige skritt. Dette kalles overbærenhet.
- Hvis man kan bli enige om at man etter en mislighold aldri vil gjenta det samme, kan långiveren gi låntakeren en pause og frafalle forpliktelsen som kalles gjeldstilgivelse.
- Når långiveren sprer ut det tapte betalingsbeløpet over lengre tid, gir det låntakeren en eller annen letthet.
- Når långiveren godtar å endre vilkårene for lånet eller forlenge amortiseringsperioden, kan dette gi låntakeren en viss fleksibilitet.
Konsekvenser av foreclosure
- Man må gi slipp på sitt eget hjem og enhver form for egenkapital som ble fremmet.
- Det medfører stress og angst fordi man blir hjemløs uten å vite om hvor man skal gå videre.
- Det skader kredittpoengene mye, og det blir veldig tøft å få et nytt lån i fremtiden.
- Man kan skylde en mangelsaldo selv etter tvangssalget.
- Man kan miste muligheter for leasing eller assistanse som kan være tilgjengelig videre.
- Under Fannie Mae-pantelånet vil man miste muligheten til å kjøpe et annet hus i ytterligere syv år.
innvirkning
- Det er på kredittvurderingen som blir truffet drastisk.
- Hjem blir tilgjengelig til en billigere pris enn den faktiske markedsprisen.
- Det skaper en mulighet for nye boligkjøpere å kjøpe boliger med reduserte priser.
- Selv etter utestenging kan låntakeren måtte kompensere for underskuddet i lånet.
- Problemer med ansettelse i visse felt der kredittvurderingen til kandidaten blir sjekket.
Fordeler
- Når eiendomsmarkedet faller lavt, vil mange eiere finne huset sitt ikke verdt et pantelån. I disse scenariene kan det være bra for eiere å redusere byrden og starte på nytt.
- Det er gunstig for nye boligkjøpere som vil finne eiendom til billigere priser.
- Det er også en måte å spare penger på. Når låntakeren innser at det ikke er noen måte å forhindre at tvangsaukvensen skjer, kan man slutte å prøve å spare penger som ellers ble brukt til å foreta månedlige innbetalinger og starte på nytt når utestengningen avsluttes.
Ulemper
- Kredittvurderingen blir hardest rammet og faller drastisk.
- Man mister sitt hjem og i en slik krise er det veldig vanskelig å finne et nytt hjem.
- Det påvirker også sysselsetting der det på en eller annen måte sjekkes kredittbakgrunn for enkeltpersoner.
- Å få et nytt lån eller pantelån blir veldig vanskelig.
- Når utelukkelse skjer, øker skattebyrden til låntakeren i skattemyndighetens øyne gjelden blir tilgitt betraktes som en inntekt.
