Krysssikkerhet - Hvordan fungerer tverrsikkerhetslån?

Hva er Cross-Collateralization?

Krysssikkerhet er et uttrykk som brukes når sikkerhet fra ett lån blir gjenbrukt ytterligere som sikkerhet for et annet lån, og derved øker innflytelsen for låntakeren og øker utlånskapasiteten til banken eller långiveren. Mer spesifikt implementeres den når en eiendel eller flere eiendeler brukes til å sikkerhetse ett eller flere lån. La oss dykke nærmere inn for å forstå krysssikkerhet mer detaljert.

Typer av tverrsikkerhetslån

Basert på mekanismen den er implementert i, kan krysssikkerhet klassifiseres ytterligere i to hovedkategorier

1. Flere eiendeler som garanterer ett eller flere lån: I dette scenariet samles en eller flere eiendeler sammen for ett eller flere lån. Det enkleste eksemplet vil være en verdipapirisering av lån i fast eiendom.
2. En enkelt eiendel for å pantsette to eller flere lån: I motsetning til det ovennevnte tilfellet, i dette scenariet, blir en enkelt eiendels verdi låst opp for å garantere flere lån. Det enkleste eksemplet vil være en detaljistbruker som kan stille sine flere lån som et kredittkort, billån eller et personlig lån ved hjelp av et stykke land han eier.

Eksempel på krysssikkerhet

La oss se på scenariet til en gentleman Ross som ønsker å kjøpe en eiendom hvis nåværende verdi er 15 millioner dollar. Tenk på saken når Ross bare har 2 millioner dollar som tilgjengelige kontanter, og han vil ta lånet for det resterende beløpet. I henhold til bankens politikk kreves det imidlertid et minimum på LTV (lån til verdi) på 80% for at ethvert lån skal bli sanksjonert. Derfor kan Ross ikke kvalifisere seg for lånet i et slikt scenario. (Dette er oppsummert som scenario 1 i følgende tabell.)

Scenario 1	(i millioner)
Markedsverdien av eiendommen	15
Tilgjengelige kontanter	2
Krav til lån til verdi	80%
Nødvendige kontanter for lånekvalifisering	3
Forskjeller	1
Billån være gitt	Nei

Tenk på scenariet når Ross har en annen eiendom med en egenkapitalverdi på 1 million dollar. Ved å bruke denne informasjonen kan banken låse opp den potensielle verdien av denne eiendelen ettersom summen (2 + 1 million $) nå består LTV-testen til banken. Derfor kan Ross innvilges lånet. (Dette er oppsummert i scenario 2 nedenfor)

Scenario 2	(i millioner)
Markedsverdien av eiendommen	15
Tilgjengelige kontanter	2
Krav til lån til verdi	80%
Nødvendige kontanter for lånekvalifisering	3
Egenkapitalverdien til en annen eiendom	1
Forskjeller	0
Billån være gitt	Ja

Effektivt krysssikkerhet hjalp til med å øke innflytelsen og fjernet enhver likviditetsklemme for Ross.

Fordeler med tverrkollateralisering

Nedenfor er noen fordeler med kryss-kollateralisering.

• Enkelt sagt er den største og viktigste fordelen med krysspolarisering den innflytelsen den gir. Det hjelper bedrifter med å skaffe kapital på vegne av eiendelene som sitter på balansen og blir avskrevet dag for dag. Enkelt sagt, det hjelper med å låse opp verdien av eiendelene og igjen skape flere kontantgenererende muligheter for firmaet.
• Krysssikkerhet er velsignet for låntakere som har dårlig kreditthistorie og derfor ikke kvalifiserer for lånegodkjenninger. Disse låntakerne kan ha rett til lån hvis den eksisterende sikkerheten kan brukes til å få et ekstra lån, og dermed bidra til å redusere likviditetskrisen, som hvis den ikke løses til rett tid kan føre til en kredittkrise.
• Det er visse ekstra fordeler for låntakeren, for eksempel enkel transaksjon og lave etableringsgebyrer, ettersom det kan være et enkelt krysspandlån i stedet for flere enkeltlån.

Ulemper ved krysssikkerhet

Følgende er noen ulemper ved Cross-Collateralization.

• Selv om kryssparing hjelper til med å få lånet på samme eiendel, kan det være like katastrofalt i dårlige tider, ettersom låntakerne kan miste eiendelen hvis det er en mislighold eller forsinkelse i betalinger, selv på noen låneplan. For ikke å glemme at i tider med nød øker korrelasjonen mellom eiendelene.
• I situasjoner når to eiendeler kombineres for å sikre et enkelt lån, kan investorer miste eierskapet til begge eiendelene hvis det er en forsinkelse eller mislighold i planlagte betalinger som ligner på ovenstående scenario.
• Det blir vanskelig å selge eiendeler hver for seg når de er samlet som en del av krysspolarisering for et sikret lån.

Viktige punkter å merke seg

• Krysssikkerhet hjelper låntakere å kvalifisere seg for et større lånebeløp enn det de normalt har krav på. Det er en betydelig del av mennesker som aldri har tatt et lån og derfor ikke har noen kreditthistorie. Banker i slike situasjoner synes det er vanskelig å gi godkjenninger for sanksjonering av lånet til disse førstegangsbrukerne. Dette problemet kan unngås ved bruk av krysssikkerhet.
• Spesielt for eiendomsinvestorer og forbrukere gir krysspolering en mekanisme for å finansiere flere eiendeler sammen til en enkelt enhet.
• Som oftest er eiendelene under stress når de er sikkerhetsstillet på grunn av den konjunkturmessige nedgangen. Men når syklusene snur, kan den samme eiendelen verdsettes bedre. Ved bruk av krysssikkerhet kan eiendeler som er blitt devaluert på grunn av konjunkturmessige nedgangstider, bli pantsatt for å skaffe mer penger.
• Krysssikkerhet hjelper firmaet med å kreve bedre skattefordeler, ettersom de har krav på flere skattefradrag, og derved senker den effektive skatt som tilføres og til slutt øker lønnsomheten.

Konklusjon

Krysssikkerhet konverterer i enkle vendinger flere enkeltlån til et enkelt lån hvor en enkelt eiendel eller gruppe av eiendeler er samlet for å fungere som sikkerhet for lånet. I praksis er det imidlertid mye mer enn bare en implementeringsmekanisme. Det hjelper en låntaker, enten det er en privatlåner eller et selskap, å låse opp verdien av anleggsmidler, øke gearingen, få en lavere rente og bedre skattefordeler.

Med så mange fordeler er det også en fangst. Over sikkerhetsstillelse kan føre til stressede eiendeler og til slutt føre til at investorer mister eierskapet til sikkerheten hvis en av lånebetalingene blir forsinket. Derfor bør man forstå både fordeler og ulemper med en så sofistikert mekanisme før man velger den. Faktisk på grunn av slik avhengighet av eiendeler og hvordan de er blitt verdsatt i lånedokumentene, tiltrekker krysspolarisering oftere enn ikke kontrollen av regulatorene.